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El mercado inmobiliario de Chipre

El sábado 1 de diciembre de 2008, el Sr. Antonis Loizou dio una conferencia en Ayia Napa en nombre de la Sociedad de Alzheimer del Reino Unido, a la que asistieron 120 residentes en Chipre, en su mayoría extranjeros. El tema fue el Mercado Inmobiliario en Chipre. Proporcionamos una versión abreviada del discurso.

La inversión inmobiliaria, ya sea una casa, un terreno, una propiedad que genere ingresos o un desarrollo, ha sido hasta ahora una inversión “segura” en términos de seguridad del capital. Desde 1974, los precios se han estado moviendo hacia arriba a tasas variables al año. Hasta el año 2001, los precios subieron en promedio 7% – 10% anual, pero desde la caída de la bolsa de valores de Chipre, el interés de los inversores se volvió hacia los bienes raíces. La inclusión de Chipre en la E.Union, junto con el sistema fiscal más favorable de la UE y el tratado de doble imposición entre Rusia y Chipre, ha provocado que Chipre atraiga una creciente afluencia de interés europeo y ruso, lo que ha ayudado a la inversión inmobiliaria en Chipre. .

El levantamiento de las restricciones con respecto a la compra de propiedades por parte de empresas y ciudadanos de la UE ha ampliado el alcance de la inversión inmobiliaria y ahora, se estima que los compradores extranjeros en bienes raíces en Chipre contribuyen alrededor de CP700 mil. Esto está justo por debajo de la mayor fuente de divisas, la Industria Turística y su factura de CP1.200. pa y muy por delante de la tercera mayor fuente de divisas, es decir, la contribución de las empresas extraterritoriales de alrededor de CP350 mil. Pensilvania

Esta gran demanda extranjera, junto con el interés local, así como la tributación adicional sobre bienes inmuebles, como el IVA del 15%, ha provocado que los precios se muevan a un ritmo entre los años 2002 y 2004 de alrededor del 15% anual, mientras que el muy Los precios de los últimos años se han disparado casi un 20% anual.

Esto es particularmente cierto en lo que respecta a las parcelas y terrenos edificables y, más recientemente, a los terrenos agrícolas. Dado que los precios de los terrenos para desarrollo son tan caros y las leyes de planificación que permiten el desarrollo de una sola casa en casi todas partes, el interés del público se ha desviado con un volumen cada vez mayor hacia los terrenos agrícolas, donde los precios han mostrado aumentos superiores al 30% – 50 % solo en el último año.

Esta situación de alto costo de desarrollo de la tierra, se convierte ahora en alrededor del 40% del costo total de desarrollo de cualquier casa/apartamento, mientras que hace un par de años, el costo de la tierra en el precio de venta de un edificio ascendía a 20% – 22% solamente. Este malsano estado de cosas se agravará con la introducción del IVA en los terrenos edificables a partir del 1 de agosto de 2008.

Entonces, ¿cuándo terminará y, lo que es más importante, nos dirigimos a un colapso inmobiliario? Lo dudo. Dado que hasta ahora estos aumentos sustanciales en los precios de las propiedades han sido absorbidos por el público, ha afectado la tasa de venta principalmente para los proyectos menos competitivos, lo que hace que el mercado sea, en parte, bastante impredecible y algo incierto.

Para esta imagen negativa, también hay que tener en cuenta las diversas medidas positivas/equilibradoras que ahora están en marcha. La reducción de las tasas de interés [as for 1.1.08 from 4.5% this rate it is reduced to 4.0%] y los períodos de pago más largos de los préstamos que ahora se ofrecen han ayudado.

Las nuevas medidas del Banco Central con respecto a la contribución propia en la compra o desarrollo de bienes inmuebles que ha aumentado la contribución original del 20% al 40% [for non own users – permanent residents] se espera que afecte el mercado “por alquilar”, ya que los retornos/campos en Chipre son muy bajos [around 4% p.a.] y es uno de los más bajos entre los destinos populares de casas de vacaciones en Europa, mientras que el alto costo de los boletos aéreos, etc., hace que alquilar no sea tan fácil como en otros países. [some balance may be gained when low cost air fair airlines are in full operation in Cyprus].

Las nuevas medidas de infraestructura pendientes como el desarrollo pendiente de los dos aeropuertos de la Isla, el desarrollo pendiente de los 4 nuevos puertos deportivos [expected to come around the year 2012] ahora en oferta, así como los 7 u 8 nuevos campos de golf esperados, se sumarán al atractivo de la isla, convirtiendo a Chipre, quizás, en el área con mayor densidad de Europa en términos de campos de golf por población. Por otro lado, si estos proyectos se materializan [i.e. golf/marina/Larnaca port projects] colocarán en el mercado inmobiliario [mainly directed towards the foreign people] alrededor de 10.000 nuevas unidades de vivienda además del número normal que ahora se produce [approx. 5.000 p.a.] Con la demanda existente de alrededor de este número [5.000 units] e incluso considerando un aumento en la demanda debido a las propiedades de infraestructura anteriores, la oferta superará la demanda en el año 2010 -2015 con posibles efectos negativos en los precios del mercado de viviendas de vacaciones.

Comprar/construir bienes raíces/viviendas en Chipre es fácil, ya que es el negocio más popular. En este momento, el “Desarrollo inmobiliario” lo lleva a cabo casi todo el mundo, independientemente de sus calificaciones, estado financiero, honestidad, etc. Por esta razón, observamos un porcentaje cada vez mayor de retrasos en proyectos sin terminar, proyectos sin permiso, etc. se necesita Por esta razón, he preparado para su consideración nuestras firmas “10 mandamientos de construcción” que todo comprador potencial de bienes raíces debe seguir tanto como sea posible.

Comprar en Chipre es fácil, pero vender su propiedad es otro asunto. Uno debe competir con los promotores agresivos y bien conectados, los agentes inmobiliarios bien organizados. [some of which charge in excess of the legal 3% -5% – rates reaching upto 15%] por lo que debe tener en cuenta no tener especial prisa si desea vender su propiedad.

Como he dicho antes, los precios inmobiliarios han subido recientemente a un ritmo del 20%. Esto se debe en parte al interés extranjero que representa aprox. 20% de la adquisición total de bienes raíces en Chipre. Este es un porcentaje muy alto, especialmente cuando se concentra en ciertas áreas. Por lo tanto, se debe tener cuidado, ya que si elige invertir en áreas tan populares de concentración de personas extranjeras, corre un mayor riesgo de ajustes de precios hacia arriba y hacia abajo, ya que las personas extranjeras se comportan de manera diferente a los locales cuya demanda/oferta es inelástica.

La siguiente tabla es bastante interesante que ilustra la concentración de personas extranjeras [on a % of the total demand of the area]

Pafos Limassol Larnaca Nicosia Famagusta

90% 40% 50% 5% 50%

¿Qué vamos a hacer con los rusos mis queridos amigos? A medida que este país se vuelva más estable y que los precios del petróleo suban, los ingresos medios/medios altos, los rusos serán cada vez más capaces financieramente y centrarán su atención en los destinos de casas de vacaciones. Los precios medios de venta por m2. para este tipo de propiedad que los europeos suelen comprar está en la región de CP1.500 – CP2.500 [max.] por m2, el mercado ruso con especial interés por Limassol, incluso ha mostrado precios de CP4.000 – CP6.000/m2. para unidades de playa.

Con un cálculo matemático, la playa de Chipre e incluso las ubicaciones cercanas a la playa serán adquiridas por el mercado extranjero y esto es algo que se debe considerar. La demanda de los compradores extranjeros afecta a la población local cuyos ingresos no son competitivos con el mercado extranjero y que se ven superados gradualmente.

Esto creará varios problemas, áreas/pueblos enteros serán habitados por residentes extranjeros, en visitas periódicas. [see Sotira area west of Ayia Napa] e incluso la toma completa de pequeños pueblos y me atrevo a decir pueblos [see Pafos in 10 years’ time]. Por supuesto, no estoy en contra del mercado exterior y sé que Chipre no puede volver al sistema restrictivo de venta de bienes raíces por parte de extranjeros, por lo que es más un enfoque teórico que otro.

Vivimos en una economía global y ahora, con la UE, viajar y establecerse en el extranjero será cada vez más fácil. Chipre está en una posición afortunada con respecto al clima, ya sea con poca agua potable, pero para terminar, les diré que sí, inviertan en bienes raíces, pero cuídense y no se excedan económicamente. No dependa de los ingresos del alquiler para pagar el préstamo, teniendo en cuenta que necesita alrededor del 10% de los ingresos de 12 meses de una residencia para cubrir reparaciones/períodos nulos y administración, además de cualquier implicación fiscal, incluida su responsabilidad fiscal en el caso de reventa.

Sin embargo, para aquellos que son residentes permanentes, mi consejo es intentar aprender algunas palabras griegas o, mejor aún, hablar el idioma local. Sé que tratar de aprender griego es lo más difícil. [two types of languages, the written proper Greek and the local Cypriot speaking Greek – quite difficult]. Si logras dominar parte del idioma, te hará la vida mucho más fácil, aunque soy consciente de que incluso cuando intentes practicar tus habilidades en el idioma griego, la gente te responderá rápidamente en inglés.

Si logras hablar el idioma, te puedo asegurar que tu vida aquí será mucho más fácil/más feliz.

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