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¿Pensando en Comprar un Condo Hotel? ¡Aquí hay 20 cosas que necesita saber!

1. ¿Qué es un condo hotel o condotel?

Piense en un condo hotel (a veces también llamado condotel o hotel condo) como la compra de un condominio, aunque sea parte de un hotel de calibre cuatro estrellas. Por lo tanto, como propietario, cuando esté de vacaciones, obtendrá el beneficio de más servicios y comodidades de cuatro estrellas que los que obtendría en un condominio típico.

2. ¿Qué tipos de servicios y amenidades se encuentran en los condohoteles?

Si puede imaginar las sutilezas que encontraría en un hotel de lujo, entonces puede imaginarse un hotel de apartamentos. Entre las características se encuentran a menudo piscinas estilo centro turístico, spas de servicio completo, gimnasios de última generación, restaurantes de alta cocina, servicios de conserjería y servicio a la habitación.

En algunos lugares, como Las Vegas, encontrará condominios con sus propios casinos, áreas comerciales y lugares de entretenimiento. En lugares como Orlando, encontrará condominios con sus propios parques acuáticos e instalaciones para convenciones.

3. ¿Cuál es la diferencia entre un condo hotel y un condominio tradicional?

La gran diferencia entre un hotel y un condo hotel es que un hotel generalmente tiene un propietario, ya sea individual o corporativo, pero un condo hotel se vende unidad por unidad. Por lo tanto, un condo hotel de 300 habitaciones podría tener hasta 300 propietarios de unidades.

4. ¿Es evidente para los huéspedes del hotel si se hospedan en un condo hotel o en un hotel tradicional?

Es probable que un huésped del hotel nunca sepa que el hotel tiene varios propietarios porque la propiedad funciona como un hotel tradicional y, a menudo, está bajo la administración de una empresa hotelera conocida como Hilton, Hyatt, Starwood, Trump o W. Además, cada uno de las unidades de condo hotel individuales se verán idénticas en diseño y decoración, tal como lo harían en un hotel tradicional.

5. ¿Quién suele comprar condominios?

Se venden principalmente a personas que quieren una casa de vacaciones pero no quieren lidiar con las molestias típicamente asociadas con la propiedad de una segunda casa, como el mantenimiento de la propiedad o la búsqueda de inquilinos fuera de temporada.

6. ¿Cuál es la demografía del comprador típico de un hotel de condominio?

El espectro de compradores de condominios hoteleros es bastante amplio. Hay familias que quieren una segunda residencia en un destino vacacional. Hay baby boomers que están jubilados o cerca de jubilarse y quieren un lugar donde puedan pasar el invierno. También hay muchos inversionistas que compran una unidad de hotel de condominio con poca intención de usarla alguna vez; están en esto por la apreciación potencial de los bienes inmuebles.

7. ¿Se puede vivir en un condo hotel?

Por lo general, los condominios no se ofrecen como residencia principal. De hecho, muchos de ellos limitan el uso de la unidad de hotel de condominio por parte del propietario de la unidad (generalmente de 30 a 60 días por año) porque la unidad se espera y se necesita en el programa de alquiler nocturno del hotel donde se puede ofrecer a los huéspedes y generar ingresos.

8. ¿Quién recibe el dinero cuando se alquila su condo hotel?

La empresa administradora del hotel divide los ingresos por alquiler con el propietario individual del condominio hotelero. Si bien los porcentajes exactos varían de una propiedad a otra, la división típica del alquiler se encuentra en el rango del 50 % al 50 %.

9. ¿Quién encuentra a los huéspedes del hotel y luego limpia y mantiene las unidades del condohotel?

La empresa de administración del hotel comercializa la propiedad y reserva a los huéspedes del hotel. También mantiene la unidad y asegura el buen funcionamiento de todos los servicios y comodidades del hotel.

10. ¿Cuáles son las ventajas/desventajas de comprar un condotel sobre la compra de propiedades típicas de alquiler?

Las ventajas incluyen:

· Propiedad sin complicaciones; sin problemas de propietario

· Ingresos por alquiler para compensar algunos o quizás todos los gastos de propiedad

· Una fantástica casa de vacaciones disponible para usar cuando quieras

· Una inversión inmobiliaria en un momento en que otras inversiones pueden parecer menos atractivas

· Gran probabilidad de apreciación

· Orgullo de propiedad: “Soy dueño de un trozo de Trump”

Las desventajas incluyen:

· El flujo de caja anual podría ser igual o menor que los costos anuales de propiedad

· Por lo general, las mascotas no son bienvenidas.

· La unidad de condo hotel del propietario se puede alquilar cuando el propietario lo desee, por lo que se requieren reservaciones anticipadas para garantizar la disponibilidad.

· La unidad de condo hotel está sujeta a las mismas caídas en el mercado que afectan a todos los hoteles en el mercado competitivo: huracanes, amenazas terroristas, inviernos cálidos en el norte, precio de la gasolina, etc., todo lo cual puede afectar la tasa de ocupación de una unidad y la cantidad de ingresos que genera.

11. ¿Son difíciles de financiar las unidades de condo hotel?

En absoluto, pero por lo general aceptan un 20% de pago inicial, mientras que los condominios se pueden comprar con menos pago inicial. También es importante asegurarse de utilizar un corredor de hipotecas que haya tenido éxito en la realización de acuerdos de financiación de condominios hoteleros. Muchos bancos todavía no los hacen, pero cada vez más se están involucrando a medida que los hoteles de condominios están más disponibles.

12. ¿Cuánto tiempo han existido los condominios y dónde están ubicados?

Los hoteles de condominio han existido durante varias décadas, pero la gran oleada de hoteles de condominio de cuatro y cinco estrellas que se han abierto camino en todo el país comenzó alrededor del año 2000 en el área de Miami. El área de Miami-Fort Lauderdale todavía tiene la mayor cantidad de hoteles de condominios, pero áreas como Orlando y Las Vegas están desarrollando propiedades de hoteles de condominios a un ritmo aún más rápido y es probable que pronto superen al sur de Florida. Otras áreas prometedoras son lugares como las Bahamas, Panamá, República Dominicana, México, Canadá y Dubai.

13. ¿Cuánto cuestan las unidades de condo hotel?

Eso es como preguntar cuánto cuesta un coche. Hay condominios de diferentes calidades. Algunos requieren mayores cantidades de dinero que otros, obviamente.

Hay hoteles de condominio económicos por tan solo $ 100,000. Por lo general, se encuentran en propiedades que han convertido su uso de un hotel existente. Son del tamaño de una habitación de hotel, carecen de instalaciones de cocina, franquicias de lujo y otras comodidades de primera clase.

Luego están las propiedades de cuatro estrellas o más que pueden comenzar en el rango de $ 300,000 a $ 400,000, pero pueden llegar hasta $ 800,000 solo por una unidad de estudio. Las unidades de uno y dos dormitorios cuestan sustancialmente más que un estudio. Por supuesto, los estudios vienen completamente amueblados y terminados, y serán significativamente más grandes que una habitación de hotel típica, y pueden atraer huéspedes debido a su nombre como St. Regis, Ritz o W.

14. ¿Cuáles son los costos típicos de mantenimiento?

En promedio, alrededor de $1.00 a $1.50 por pie cuadrado, pero el rango puede exceder los $2.00 por pie cuadrado en las propiedades más lujosas.

15. ¿Compra usted unidades de condo hotel después de que se han construido, o puede comprar condo hoteles en pre-construcción?

A menos que tenga prisa por comenzar sus vacaciones o necesite completar un intercambio 1031, es mejor comprar condominios en preconstrucción lo antes posible. Es entonces cuando los precios son más bajos y la selección de unidades es mayor. Es probable que espere dos años o más antes de cerrar y tomar posesión de su unidad de hotel de condominio, pero habrá asegurado el precio y obtendrá el beneficio de la máxima apreciación.

16. ¿Hay algo más que los inversores deberían saber sobre los condotels?

Hay más en la compra de este tipo de bienes raíces que la vieja frase, “ubicación, ubicación, ubicación”. Si bien la mayoría de los condohoteles están ubicados en atractivos resorts y áreas de negocios, lo más importante es una buena franquicia con un sólido sistema de reservas.

Además, no se deje engañar por una división de alquiler agresiva. De una forma u otra, el desarrollador de la propiedad deberá dotar de personal, mantener y operar el hotel y sus servicios, como restaurantes, bares, spas y piscinas, de su parte de los ingresos. Si le está dando una parte muy favorable del alquiler, también es más probable que le esté cobrando una tarifa de mantenimiento mensual más alta. Por supuesto, esto va en ambos sentidos. Si la división de mantenimiento que se ofrece está más cerca de 50-50, entonces su mantenimiento también debería ser más razonable.

17. ¿Alguna sugerencia para los inversores a la hora de elegir qué condohotel comprar?

Obtenga buenos consejos. Eso significa que no desea depender únicamente de la presentación proporcionada por un vendedor en el lugar en un hotel de condominio. Desea hablar con un corredor que se especialice en hoteles de condominios y que conozca y comprenda todo el mercado de hoteles de condominios, no solo los hechos relacionados con una sola propiedad. Él o ella escuchará sus deseos y necesidades y luego ofrecerá recomendaciones sobre qué propiedades se adaptan mejor a sus requisitos. Tendrá la oportunidad de comparar precios y considerar los pros y los contras de cada propiedad disponible.

Un buen corredor puede ser la diferencia entre comprar un condo hotel que será problemático y no estará a la altura de sus expectativas o uno que le brindará años de excelentes vacaciones, buenos ingresos anuales y una ganancia sustancial cuando venda.

18. ¿Cuesta más usar un corredor de bienes raíces para comprar un condo hotel que comprar una unidad por cuenta propia?

No. Con las nuevas propiedades de hotel de condominio, los precios siempre los establece el desarrollador y son exactamente los mismos, ya sea que compre directamente de un vendedor en el lugar de la propiedad o mediante un corredor.

La comisión del corredor siempre la paga el desarrollador y ya está incluida en el precio, independientemente de si un corredor externo participa en la venta o no. Dado que la representación de un corredor es gratuita para los compradores, tiene sentido solicitar su ayuda y obtener el beneficio de su asesoramiento antes de realizar una compra.

19. ¿Cómo pueden los posibles compradores encontrar un buen corredor de hoteles de condominios?

Pídeles a tus amigos que te recomienden corredores o busca en línea “agente de condominios hoteleros”. Visite los sitios web de corredores de hoteles de condominios y vea si la información que brindan parece completa e imparcial. Si su sitio web parece enfocarse en la venta de casas o espacio de oficinas, y la información del condo hotel parece ser una ocurrencia tardía, aléjese. Su mejor opción es trabajar con un corredor de hoteles de condominios que se especialice.

20. ¿Cómo pueden los compradores enterarse de las nuevas propiedades de condominios hoteleros que salen al mercado?

Los corredores de hoteles de condominios pueden ser buenas fuentes de información, ya que a menudo aprenden sobre las propiedades antes de su lanzamiento al público en general. Otra opción es que se suscriban a un boletín de condo hotel como el que publicamos llamado Condo Hotel Property Alert. Lo ofrecemos gratis en nuestro sitio web http://www.CondoHotelCenter.com y cuenta con una propiedad de condo hotel diferente que sale al mercado en cada edición.

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