FIIs: vender, comprar ou esperar? É hora de estudar e usar a baixa dos fundos a seu favor, sugerem especialistas

FIIs: vender, comprar ou esperar? É hora de estudar e usar a baixa dos fundos a seu favor, sugerem especialistas

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O cenário político provoca turbulência em todo o mercado. Isso inclui os fundos imobiliários. Os investidores olham para os números negativos e ficam em dúvida com relação ao futuro. Nas últimas duas semanas, até sexta-feira (18), os FIIs incluídos no Ifix (índice que reúne os principais fundos da B3) perderam mais de R$ 4,6 bilhões em valor de mercado, mostra levantamento do Clube FII.

Dentre as categorias mais afetadas, os FIIs de recebíveis (ou de “papel”, como também são chamados) e do setor de logística perderam R$ 1,4 bilhão e 1,0 bilhão em valor de mercado, respectivamente, terminando o período como os segmentos campeões em termos de desvalorização.

Fundos de lajes comerciais também foram bastante afetados, ao apresentar perdas de R$ 671 milhões. Em seguida, vieram fundos de shopping/varejo, com R$ 474 milhões a menos em valor de mercado. Na prática, isso seria o mesmo que uma perda de R$ 95 milhões por fundo, em média, já que há cinco produtos voltados para o segmento de shopping e varejo dentro do Ifix.

Diante disso, os investidores querem saber o que provocou esse cenário e o que esperar para 2023. Esse são alguns dos pontos que foram abordados no Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney, do qual participaram Rodrigo Medeiros, do Desmistificando FIIs, Maria Fernanda Violatti, analista da XP, e Thiago Otuki, economista do Clube FII.

O cenário de volatilidade desperta dúvidas, mas pode oferecer uma boas oportunidades para o investidor.

A única certeza, de acordo com Medeiros, é de que teremos turbulências até o fim do ano. “O mercado está pressionado desde a vitória de Luiz Inácio Lula da Silva no segundo turno. Mas todos os dias temos uma nova notícia que mexe com os ânimos: furo no teto de gastos, política fiscal, a falta de nomes que vão ocupar a equipe econômica em 2023. Isso tudo provoca alerta”, afirma Medeiros.

Mas afinal, é melhor vender, esperar ou comprar? Com certeza não é hora de vender, detalha Medeiros. Quem souber avaliar bem o mercado pode converter o cenário e usá-lo a seu favor.

O ciclo imobiliário é diferente. “Há aproximadamente três ou quatro anos, o aluguel dos imóveis da Avenida Faria Lima, uma das mais disputadas pelas empresas em São Paulo, estava em baixa. Hoje os valores batem recorde. E não há imóvel disponível. Por isso o estresse pode ser usado para fazer uma boa carteira”, ressalta.

Os fundos de “tijolo”, há pouco tempo, tinham apresentado desvalorização. Rapidamente, essa equação se inverteu. Esses fundos subiram e os de “papel” desvalorizaram acima do esperado. A situação hoje é atípica, de acordo com Medeiros – estão todos muito descontados.

Para ele, o indicado é desapegar da cotação e olhar para o cenário operacional do fundo. O fundo de “papel” se beneficia porque o spread de juros dele aumenta. Por outro lado, fundos de “tijolo” estão com desconto muito relevante. “Prova disso é que vemos fundos de ‘tijolo’ vendendo suas propriedades com frequência”. Quando o mercado estressa, como neste momento, os FoFs (fundos de fundos imobiliários) ficam mais descontados.

Hora de comprar?

Sim, a hora é de comprar, de reinvestir dividendos e aumentar os aportes, avaliam os especialistas. Mas não é porque os papéis estão em baixa que “vamos comprar qualquer coisa”. É preciso estudar, ter conhecimento e buscar bons ativos.

Este é o momento de reequilibrar a carteira. Há quatro meses, a recomendação era de que as pessoas desequilibrassem a carteira: saíssem do fundo de “papel” e aumentassem a parcela do fundo de “tijolo”. Agora é preciso voltar ao equilíbrio. “Gosto da ideia de ter entre 25% a 30% de fundo de papel na carteira”, indica Medeiros.

Medeiros afirma que os fundos atrelados ao CDI podem ajudar a passar com mais tranquilidade pela alta de juros, além de o investidor ter rendimento maior. “A grande sacada de FIIs é o rendimento todo mês”, aponta Otuki.

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